W założeniach programu Mieszkanie+ niezwykle ważną rolę mają odegrać grunty, należące do Skarbu Państwa, dzięki którym ceny budowanych nieruchomoości powinny być bardzo konkurencyjne.

Stan posiadania oraz możliwości wykorzystania grunktów należących do skarbu Państwa komentuje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl

Do Skarbu Państwa należy jedna trzecia polskich gruntów. Większość z nich jednak nie nadaje się do zabudowy.

– Budowa lokali czynszowych na działkach z publicznego zasobu jest najważniejszym i najbardziej kontrowersyjnym elementem nowego programu „Mieszkanie plus”. W kontekście ambitnych planów rządu warto dokładniej przyjrzeć się gruntom należącym do Skarbu Państwa. Po wyszukaniu odpowiednich danych możemy wyciągnąć dwa wnioski. Po pierwsze – Skarb Państwa wciąż jest bardzo ważnym posiadaczem ziemi w Polsce. Po drugie, działki w ogóle nienadające się do zabudowy stanowią zdecydowanie więcej niż 85 proc. gruntów Skarbu Państwa.

Samorządy i spółki

Informacje Ministerstwa Skarbu Państwa pochodzące z końca 2014 roku wskazują, że prawie 58 proc. krajowych gruntów należy do osób fizycznych, a Skarb Państwa posiada nieco mniejszy udział we własności gruntowej (33,9 proc. według danych z 2014 r.).

Osoby prawne (np. prywatne spółki), mają prawo własności do 4,2 proc. gruntów w Polsce. Bardzo zbliżony wynik (4,1 proc.) w grudniu 2014 r. dotyczył samorządów. Nawet bez konkretnych danych można domyślić się, że większość państwowych gruntów stanowią lasy. Pod koniec 2014 roku użytki leśne oraz grunty zadrzewione z zasobów Skarbu Państwa pokrywały aż 24,3 proc.powierzchni kraju. Udział pozostałych państwowych nieruchomości był następujący:

  • użytki rolne – 5,2 proc. wszystkich polskich gruntów
  • wody – 1,9 proc.
  • użytki ekologiczne, tereny różne i nieużytki – 1,1 proc.
  • tereny komunikacyjne – 1,0 proc.
  • grunty zabudowane i zurbanizowane – 0,4 proc. wszystkich polskich gruntów (4,0 proc. wszystkich gruntów w miastach)

Ostatni wynik jest szczególnie istotny w kontekście rządowego programu „Mieszkanie Plus”. Odsetek gruntów wstępnie nadających się do zabudowy wielorodzinnej prawdopodobnie można by powiększyć poprzez wliczenie części ziemi rolnej (głównie położonej w granicach miast).

Pozostaje jednak pytanie o atrakcyjność lokalizacji takich działek i możliwość ich przekształcenia na cele inwestycyjne zgodnie z przepisami oraz zasadami dobrej gospodarki rolnej.

Działki zabudowane

Na przedstawionym obok wykresie informacje dotyczące zabudowanych i zurbanizowanych gruntów Skarbu Państwa są ledwie widoczne. Udział wspomnianych gruntów staje się nieco większy (1,1 proc.), jeżeli weźmiemy pod uwagę tylko publiczny zasób ziemi. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że Skarb Państwa nie jest wiodącym właścicielem gruntów zabudowanych lub zurbanizowanych.

Państwowe działki stanowią 16,9 proc. wszystkich takich gruntów w Polsce. Co gorsza, wiele zurbanizowanych działek z publicznego zasobu nie nadaje się do zabudowy mieszkaniowej (np. ze względu na uciążliwe sąsiedztwo zakładów przemysłowych lub torów i zajezdni kolejowych).

Ewentualna budowa mieszkań na terenach oddanych przez państwowe przedsiębiorstwa albo jednostki wojskowe w wielu przypadkach wymagałaby dodatkowych nakładów związanych z rekultywacją terenu. Można przypuszczać, że aktualny zasób państwowych gruntów, które nadają się do zabudowy mieszkaniowej, jest nieco mniejszy niż w grudniu 2014 r. Przez ostatnie lata, mieliśmy bowiem do czynienia ze spadkiem powierzchni zurbanizowanych i zabudowanych gruntów Skarbu Państwa (2012 r. – spadek o 2491 hektarów, 2013 r. – 2024 ha, 2014 r. – 3206 ha). Być może zmiana polityki mieszkaniowej rządu przyczyni się do zatrzymania wspomnianego procesu.

Wszystkie podane statystyki mają ogólny charakter i dotyczą całego kraju lub całości obszarów miejskich. Tym niemniej można się spodziewać, że znalezienie odpowiednich gruntów pod budowę państwowych czynszówek nie będzie łatwym zadaniem. Brak konkretów na temat lokalizacji i liczby planowanych mieszkań jest największą bolączką programu „Mieszkanie Plus”.

Ta inicjatywa nie będzie dobrze oceniana, jeśli się okaże, że tanie lokale czynszowe mogą powstać tylko z dala od infrastruktury potrzebnej rodzinom (np. sklepów, szkół, przedszkoli, przychodni lekarskich i przystanków). Program „MdM” już spowodował przesuwanie się nowej zabudowy mieszkaniowej na peryferia największych metropolii. Nowa inicjatywa rządu nie powinna pogłębiać takiego zjawiska, które generuje dodatkowe koszty (np. związane z prywatnym dojazdem do pracy oraz rozbudową komunikacji miejskiej).
Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl